租屋　常見問題，法務一一詳解給你，建議作法讓你不受騙

租屋問題一大堆，因此在簽訂契約時，一定要看清楚租約上的所有內容，都確認無誤之後再簽章畫押。再來就是要避免契約成立後的糾紛。我們可以怎麼保障自己的權益呢?

房客立場

問題:我已經跟房東簽約，還沒給錢，但因為一些因素而無法入住，這樣算是違約嗎？

林法務答:

1、當然算違約。

按法律規定，契約一經簽署，租賃關係即時生效。
按目前制式租賃契約之約定，房東可向租屋人請求一個月的違約金。

2、為今之計：

想清楚是哪些因素，導致無法履約？
最好是可歸責於房東的因素致使無法入住，反過來你可以請求一個月的租金，既使你從未住過。
例如：房屋未依約定修繕、住屋環境品質實在太糟，而房東未事先告知——
總之；實際情況，你最清楚！仔細想想吧！

3、如果無以上的情況：

盡快與房東聯絡，以經濟上的理由，請求解約。
如果房東堅持要索賠，那就送當地【調解委員會】調解。
除非，你一毛都堅持不付，否則和解金額絕對不到一個月。
因為我國民法的租賃篇，是比較保護及偏袒房客的。

問題：如果合約一年約，如果住了半年要退約，這樣除了扣押金之外，還要另外付半年的金額嗎? 雖然我是看相關的問題，可是因為我有室友，他不願意搬，我也不是很願意要繼續同住，所以我在網路po了快兩個月的徵室友文，可是都沒有回音，剛剛房東打電話過來想要叫我付半年的錢，還是一半一半分攤這樣， (一直強調他很仁慈) 我該怎麼辦?

林法務答:

1、當然不必再繳半年的租金。

按目前制式租賃契約之約定，於租賃期間內承租人無法繼續履行租約時，房東可向租屋人請求一個月的違約金，至於押金應該於扣除水電費等費用後返還承租人。

2、盡快與房東聯絡，請求解約，以免再多付一個月的租金。

如果房東堅持要索賠，那就送當地【調解委員會】調解。
和解金額絕對是最高一個月租金。
絕無要交半年租金的事情，除非你當初與方東簽立租賃契約時，
另有其他的約定，這就另當別論了！

問題: 要怎麼過濾找到理想的租屋呢？

林法務答:

撕遍欲租地區大部分的出租小紙條，加上前往鄰近學校軍訓室或里長公佈欄找出租資訊。蒐集了數十房東資料後，先採取電話過濾，例如:只住有洗衣機與水泥隔間的房子，就打去問 ..。當然是先找到你適合的房子囉，再來就是附帶物品：例如你希望有第 4 台，網路，就大膽要求…還有家具要先確定有沒有壞掉，壞掉請他換給你，談不攏在看自己的接受度而定 .. 。一定要看所有權狀或是房屋稅單以確定為屋主本人並可要求屋主出示身份證驗證！

怎麼分套房、雅房和公寓？
套房：一間房間為單位 + 一浴室(一定有) + 陽台(有的沒有) + 廚房(有的沒有)。雅房：一個空間為單位(四面牆+放床的位置)，沒有個人浴室(要和別人共用)，沒有個人廚房(還是要和別人共用)。.
為什麼有人說避免租頂樓加蓋的房子呢？
加蓋的不合法，隨時會被拆；消防差，很少有用防火建材，為了要省錢；設備不保險，電力是後來接的，電壓會比較不穩；結構不安全，如果用差的建材，颱風或大雨房子可能會被掀了！
房東應該提供哪些基本配備？
基本設備：要有床、電視、冰箱、電熱水器、書桌椅子、衣櫥，但價格可能會貴一點，尤其在都市。有的是學生宿舍，基本配備都有，但要平分公用電費，非學生也是可以去租。
要如何跟房東殺價呢？
殺價是有步驟的，首先看房子，你要喜歡。再來詢問你需要的設備是不是有供給？最後問房東，對租房子的人有些什麼要求？如果以上的問題問清楚之後，你還是喜歡，條件也能夠接受，然後再來才是談價錢。
租房子可以減稅？
如果你是付租金的一方想要用來抵稅，那你就必須要將戶籍遷至你的租屋處或是申請流動人口，然後與房東訂契約，然後請房東也要報稅，因為你付房租可以抵稅，相對的他收房租，國家也會跟他收所得稅。
租房子的時候一定要簽約嗎？
租房子的時候一定要簽約，這是保護你自已的一種方法，看到房子有何問題的話，你都可以加在契約書裡面，而且有一點就是如果你沒打算住一年以上的話，切記一定要在契約書裡面註明。
訂金付了又不想租，能拿的回來嗎？
不太可能要回，除非你未滿 20 歲，可以由監護人以你未成年為理由否定你自行決定的契約行為，如果你已滿 20 歲，除非你能舉證你是被脅迫或被施行詐術下所誤下判斷而付出訂金。
押金可以抵房租嗎？
記得跟房東說，不續租了，但是那個押金剛好兩個月可否就抵過去，請房東同意。
房屋修繕的費用應該誰出呢？
如果是颱風’ 家具老舊’屋齡太大….等所造成的自然損失，並非房客刻意破壞，可以請房東找人來修理，房客不用負賠償責任。
可以把戶口遷進租的房子裡嗎？
應該跟房東商量，他應該會肯的，戶口你們還是自己一本，不會和房東合在一起，只是戶政人員會詢問，你們只要跟辦事人員說房東有答應，或者要有房東的證明文件就可以了。
租屋找仲介劃得來嗎？
依照政府規定，買賣房屋仲介所收取之仲介費用，賣方依成交價付 4% 的服務費，而買方支付成交價 2% 的服務費，服務費總收不得超過 6% ，而目前實際上租賃房屋，仲介人員向出租方收取一個月或是半個月房租的金額，這部分可以將該地址向其他家房屋仲介詢問出租金額及收取的服務費來做比較，更可以說:某家房屋仲介只向房東收，房客則免。

房東角度

問題: 租約於XXX年X月X日到期，期間房客已積欠2個月房租，等於押金抵掉了，我們也有在租約到期前2個月表示不願再續租，但房客不願搬走，還允若一定會付房租，但也已至少5次食言，現在沒有契約的情況下，他又不搬走，而且還說大家要做的那麼難看，就去告阿。請問這種情形下，我要如何寫存證信函，或者可以怎麼辦?另外，關於請管區警員這方面我請過，問題更嚴重，不但沒有使房客恐懼，管區警員還將我提出的契約加以影印送交國稅局，害我沒收到房租已損失得繳稅金，而且繳交的稅還連給大樓的管理費一併計算在內扣稅，問稅捐處還說都是這樣算的嗎？

林法務答:

依法律的規定:一年以上的不動產租賃,應以契約明定.如你所說的契約早已到期,
你與房客之間也訂有明文契約,所以依契約規定,房客目前是竊佔你的不動產的狀態下(動產是侵佔,不動產是竊佔),但惡房客拒不搬遷.其實是很多房東心中的痛!
當然依法,房客必須立即搬遷而且保證恢復租屋的原狀(一般所用制式租賃契約都有列舉).暫且不論你們當初訂約時,有無一同至法院辦理租賃契約認證. 就實務而言，法律規定只適用於心中有法的人，對於無賴之徒，是毫無規範之處！
所以,就目前如此緊急的情況而言(提起告訴—–等,都嫌太晚)

個人建議你:
立刻攜帶本人的身份證明,房屋所有權狀,房屋稅單及租賃契約正本,到所轄的派出所,直接向值班警員說明現況. 請求派出所派巡邏或備勤警員一同隨你前往租屋處,執行你的權利.
理由是:在現場一定留有原房客的個人衣物,而且新門鎖可能也需請鎖匠開啟,
為避免無謂爭議,還是有第三人在場當公證人比較好.當然警察是最好的證人.
1,如果房客在家,可依竊佔罪直接帶回派出所進行偵訊筆錄,當然也一併要求限於幾日內清理搬離,返還房屋,(當場要他書寫並簽名),至於X月X日至執行當日，中間這段時間,則依月租金的比例,要求他一次付清

(大部分的房東會說算了,但是這是你應有的權利,而且對方也不會感激你,所以不要白不要).

2,如果沒人在家,你可以將屋內所有屬於房客的私人東西,整理打包(最好列張清單,以免對方誣賴有貴重物品).直接存放在管理中心(記得要先拍照存證,拍照時,務必將當日報紙的頭版放在房客私人物品上再多拍一張,以證明拍照日期),並立刻換鎖.並且在大門上或是其他醒目處張貼物品存放處,請他自行領取.如有意見,則約房客在派出所協調.
所謂:請神容易送神難!好人當然也不會賴著不走,對付壞人,除了要充分的保護自己外,最好尋求公權力的協助!